Questão de Direito Civil

Referência: TJ-CE – Juiz Substituto – FGV – 2025 – Tipo 1 – Questão 9

Maria reside há 12 anos em um terreno de 250 m² no município de Caucaia, CE. Desde que assumiu a posse do terreno, estabeleceu moradia com sua família, realizou benfeitorias e efetuou regularmente o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. A posse foi obtida mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com João, que se dizia proprietário, embora o contrato nunca tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Recentemente, Maria recebeu notificação da Prefeitura de Caucaia informando que o terreno é, na realidade, terra devoluta e determinando a desocupação, visto inexistir inscrição no Registro Geral de Imóveis. Buscando garantir sua propriedade, Maria procurou a assessoria jurídica para verificar a possibilidade de ajuizar ação de usucapião. Durante a análise jurídica, constatou-se que, antes da posse exercida por João, o imóvel estava gravado com hipoteca em favor do Banco XYZ. Considerando a hipótese apresentada, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e os requisitos legais relativos à usucapião de bens imóveis, assinale a afirmativa correta.

O contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título para fins de usucapião, uma vez que inexiste o registro formal da transferência da propriedade.

Maria não poderá adquirir o imóvel por usucapião, pois o prazo de 12 anos é insuficiente para a modalidade própria na situação, que é a extraordinária.

Caso Maria utilize exclusivamente para a moradia familiar e não possua outros imóveis, o prazo para a usucapião especial urbana é 10 anos e independe do contrato particular.

Ainda que Maria demonstre todos os requisitos necessários à usucapião, a existência de hipoteca anterior impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.

O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada.